不動産投資において「空室が出るのでは？」と不安な方は少なくありません。ローリスク・ローリターンの不動産投資ですが、それでも損が出るのは怖いものです。特に初めての不動産投資となると、不安になるのも当たり前ですよね。これから不動産投資を始めたいという方は、もしものために、空室リスクの回避方法をおさえておくと安心です。今回は、マンション投資における空室リスクを減らす方法についてご紹介します。
空室が増えたら……まずは原因を突き止めて
投資している不動産が空室になったらまずはその原因を突き止めましょう。複数の物件を運用している場合も、空室の理由は把握しておく必要があります。
「部屋を出ていく理由なんて、人それぞれでしょ？」と思うかもしれません。しかし実際のところ、空室になる原因は意外と限られており、大体が以下のような理由です。
近くに競合物件が現れた
物件の近くに競合となる物件があると、次の借り手が見つかりにくくなります。差別化ができないため、わずかに家賃が安い、駅に近い物件へと客が流れているのかもしれません。
物件が汚い、または古い
空室リスクでまず考えたいのは、物件の状態です。汚れの目立つ物件や古さが目立つ物件は、空室リスクの直接的な原因になります。壁紙や床材を張り替えるなどして、必要な修繕等を行うといいでしょう。
集客や営業の面で問題がある
不動産物件情報はレインズ等の賃貸物件のポータルサイトに情報が載っていないと、誰かの目にとまることはありません。
いったん、自身の物件を不動産のポータルサイト等で検索してみて、検索結果に表示されるかどうかを確かめてみましょう。ヒットしなければ、掲載の必要がないか管理会社や不動産業者等に相談してみます。
また、ネット上に物件情報が掲載されている場合も、写真や情報に不備がないか確認してみてください。図面しか掲載されていない等の問題があれば、写真を撮影しなおすなどして改善しましょう。
他にも、物件周辺にある不動産業者等にアプローチしているのか確認してみてください。家を探している人の中には、街中の不動産屋を訪ね、近隣の物件を探すタイプの人もいます。管理会社がきちんとアピールしているのか確認してみましょう。
家賃設定が高い
周辺の物件と比べて家賃の設定が高くありませんか？ 同等の物件と比較し、家賃相場を改めて確認してみましょう。
空室原因がわからないときは……
先にも触れましたが、空室原因は物件が汚い、古い場合が多いです。しかし、中にはリフォームしても空室が続く場合があります。空室の原因が他にありそうな場合は、以下の方法を試してみましょう。
内見後に反応を尋ねてみる
内見した人がいたら、その後の反応を営業担当者に尋ねてみるのもいいでしょう。なぜ成約に至らなかったのかの理由がわかるかもしれません。
「もっと広い部屋がいい」「駅から近いほうがいい」「予算に合わない」など、具体的な理由がわかるかもしれません。
現地で確認
現地へ足を運んで原因を探ります。共有部分が汚れている、ポスト周辺にチラシがたくさん落ちている、設備が壊れているなどないかを確認しましょう。建物の周りに雑草がないかなどもチェックします。
駅から物件まで歩いてみると、夜道が暗い、車通りが多く騒音がひどい等、入居者が退室する理由がわかるかもしれません。
管理会社の運営をチェック
管理会社がどのような管理運営を行っているのか、チェックしてみるのもいいでしょう。チェックの際は、入居する人の立場になって考えてみてください。
清掃の頻度はどの程度か、トラブルやクレームがあった際はどのように対処しているのか、確認をしましょう。
空室原因に合った対策を選ぶ
空室の原因がわかったら、原因に合わせて対策をしていきます。
家賃を下げる
周辺との相場が合わないのであれば、家賃を下げる選択が必要かもしれません。家賃を下げるだけでいいので、対策としても簡単です。
収入減となるため安易な家賃の値下げは避ける
家賃を下げるのは簡単ですが、いったん下げれば上げることはなかなかできません。また、家賃を下げれば収益は目減りします。
集合住宅の場合は、他の部屋との兼ね合いも気にしなければいけません。同条件の部屋に住む既存入居者からすれば、同様に家賃を下げてほしいと思うからです。後から契約した入居者が安くなり、以前から暮らしている入居者は値下げされないとなれば、不満を抱くでしょう。
とはいえ、空室をそのままにするのもいいことではありません。家賃を下げる際には検討に検討を重ね、慎重に下げるようにしましょう。
リフォームする
空室が続いている部屋の多くは、古さや汚さが目立つことが多いです。築年数を重ねるのは仕方のないことですが、手入れの行き届いていない部屋に住みたい人は多くありません。
そのため、空室を埋めたいなら、リフォームをして室内をキレイにしましょう。そうすれば、家賃を一切下げなくても入居者を確保できるかもしれません。
赤字にならないよう注意
リフォームすれば新たに入居者を見つけることができるかもしれませんが、コストがかかりすぎるおそれがあります。リフォーム費用を回収するのは大変なことです。安易にリフォームし過ぎないようにしましょう。
まずは壁紙や床材を変えるだけでも印象は変わります。最初からあれこれとリフォームするのは控え、費用対効果を考えながらリフォームの範囲を決めていきましょう。
広告等を増やす
不動産ポータルサイトに広告を出稿したり、近隣エリアにチラシを配布したりするのもいいかもしれません。ポータルサイトの場合は料金プランがいくつかあります。効果が見込めるようであれば、料金プランの選び直しなどを検討してみてもいいでしょう。
コストであることを理解する
広告を出せば反響があるかもしれませんが、必ず借り手が見つかるとは限りません。また、膨大なコストをかけすぎれば、入居者が見つかっても、トータルで赤字となる場合もあります。広告を出す場合も、リフォームする場合と同様、費用対効果を考えて出稿するようにしましょう。
専門家に相談しながら対策を
空室をそのままにするのは最もよくありません。かといって、むやみやたらにリフォームしたり、広告料を増やしたり、家賃を下げたりするのは考えものです。迷ったら、管理会社や不動産業者等、プロに相談しながら空室対策を行ないましょう。