「セットバック」という言葉は、あまり聞き慣れないかもしれません。
しかし、これから相続する土地や購入する土地が、セットバックを必要とする土地である可能性は十分にあります。
この記事では、セットバックの基礎知識から、セットバックが必要となることでの影響などについて解説していきます。
セットバックとは？
セットバックとは、英語で「後退」を意味します。
下の写真は住宅街でよく見るセットバックの例です。本来、アスファルト部分が道路で、白いコンクリートと砂利になっている部分は個人の敷地になります。
敷地をセットバック（後退）させて、道幅を拡張していることがよく分かりますよね。
セットバックが必要とされる道路では、建物や門、塀などの建造物を建ててはいけないことになっており、写真のような状態になります。
セットバックの有無を決める2項道路
セットバックが必要かどうかは、2項道路かどうかが関係してきます。
2項道路とは、建築基準法第42条第2項に定められた「4メートル未満」の道で、特定行政庁が指定したもののことです。
この法律の項数にちなんで2項道路と呼ばれていますが、一般に「みなし道路」と呼ばれることもあります。
2項道路に面する土地にこれから建設する場合は、以下の条件に当てはまる場合において必ずセットバックを行わなければいけませんので、覚えておきましょう。
●道路の中心線から水平に2mの範囲
図のように、道路の中心線から水平に2mにかかる範囲では、所有する土地であっても新たに塀や門、建築物を建設できません。
中心線は単純に道路の中央というわけではありません。公道は行政が、私道は近隣住民らが協議のうえ中心線を定めるため、勝手に判断しないようにしましょう。
ただし、公道の場合は中心線を示す鋲を確認することで中心線を知ることができます。
●崖地等の側の道路境界線から水平に4mの範囲
※道路の片側に崖地、川、線路等がある場合
道路の片側に崖や川、線路等がある場合は、崖や川等と道路の境界線から4mの範囲には塀や門、建設物などを建設できません。
対面に敷地がない分、一方の敷地のみがセットバックを求められます。結果、大幅なセットバックをせねばならず、建設を諦めなければいけないケースもあります。
もし、あなたが持っている土地や購入を検討している土地が2項道路である場合は、セットバックの必要性を必ず確認しましょう。
そもそも、セットバックはなぜ必要？
セットバックがあることの利点は、実質使える道幅が広くなり、自動車の往来がしやすくなることです。敷地に乗り込むことができるため、路上でのすれ違いが可能になります。
また、最大のメリットは救急車や消防車などの緊急車両が通れるようになることです。
敷地を自由に使えず、通行する車が敷地にはみ出してくることはデメリットかもしれませんが、安心には代えがたいものです。他にも、延焼の防止にもなり、地域の安全性を高めることにも繋がります。
気になる土地の評価額への影響
さて、セットバックが必要な土地において気になるのは、評価額への影響です。
今後セットバックを行う必要がある土地に対しては、通常通りに評価額を算出した後、70％相当額を控除して算出し直します。
また、すでにセットバックが完了している土地の場合は、その道路が私道用なのか、公道なのかによって計算が変わります。
例えば、多くの人が利用している場合は公道の扱いになり、この場合は非課税となります。一方で、私道の場合は30％相当額の控除にとどまります。セットバックが必要な土地では、公道か私道かでもコストが変わることを覚えておきましょう。
土地の評価額にどれくらいの影響があるのかは以下の通りです。
例）
通常評価額3,000万円／敷地面積が300㎡／セットバックが20㎡の場合
3000万円 ー｛ 3,000万円 ✕（20㎡÷300㎡）✕ 70% ｝＝2,860万円
セットバックが適用されることで、通常評価額は140万円減額されます。節税への影響は小さくありません。
建て替え時に考えられる影響
セットバックが必要になったのは、昭和25年の建築基準法施行からです。
もし、購入した建物が昭和25年以前の建物の場合は、敷地のセットバックを行っていない可能性があります。
これから昭和25年以前の建物を壊して新たな建物を建設する場合、前面道路が4m以下の場合は、必ずセットバックを行わなければいけません。
古い民家を購入した、親から空き家を相続したなどの場合は、セットバックが必要な土地かどうかを確認してから、計画を立てると良いでしょう。
購入時に気をつけたいセットバック物件の注意点
これから購入しようとする物件や、相続しようとする物件がセットバックが必要なセットバックの場合、どんなことに注意すればいいでしょうか。
狭い道幅のデメリットを理解しておく
セットバックが必要な土地とは、そもそも道幅の狭いところにある土地であることが多いです。周辺が未だにセットバックを行っていない場合は、依然として狭い道幅の中で生活することになります。
緊急車両が通れない可能性や、タクシー等を横付けできない可能性を理解しておきましょう。
建設できる敷地を広さを知っておく
セットバックをすると、建設できる有効面積が狭くなります。これから土地を購入するなら面積の大きさを理解しておくべきです。
助成金制度などの確認を
自治体によってはセットバックに関して助成金などを設けているケースがあります。セットバックの費用は所有者が支払うのが一般的ですので、購入前に自治体や販売している不動産業者に尋ねておくと安心です。
2項道路かどうかを確認して
セットバックが必要かどうかは、調べてみないとわかりません。一見狭くないように見える道路でもセットバックが必要なケースがあります。もし、今後土地を購入したり、古い実家などを相続する可能性があるなら、事前に調べておくと安心です。
セットバックの要不要については、自治体の建築課、建築指導課、道路課などで確認することができます。
また、セットバックが必要な不動産をどう活用すればいいのか迷ったら、頼りになる不動産屋さんに相談するようにしてください。ときには不動産業者に売ったほうがいい物件もありますので、早めに相談するようにしてくださいね。