住宅ローンが残っている状態で離婚することになったら、どのように不動産を整理すればいいのでしょうか。今回は、離婚を検討中のカップルに役立つ「住宅ローン返済中」における不動産の処分方法についてご紹介します。「ローンの残債分も折半するの？」といった素朴な疑問に答えていきます。
ローンの残債分は、離婚時に折半が必要？
離婚の際、持っている財産や資産を分け合うことを財産分与といいます。結婚後に築いた資産は基本的に分与の対象となり、離婚といえば財産分与とイメージする人も少なくないでしょう。
例えば、結婚後に購入したマンションは共有財産ですね。そのため、財産分与が必要になります。でもそのマンションにローンが残っていたらどうでしょうか。ローンの返済もお互いで折半しなければいけないのか、気になりますよね。
離婚時、ローン残債の折半は必要ない
ずばり答えると、夫婦のどちらかが名義人となって住宅ローンを組んだ場合、ローン返済中の住宅は財産分与の対象外になります。そのため、ローン残債を折半する必要はありません。
財産分与は「夫婦が婚姻中に協力して築いた資産」が対象になるため、借金やローンは財産分与の定義に当てはまらないのです。
もし、ローンがない住宅に住んでいる場合、離婚までにローンを完済した場合は、住宅が資産として数えられるため、財産分与の対象となります。
とはいえ、不動産を半分にはできません。多くは売却して売却額の半分をお互いに折半したり、住み続ける側が不動産を放棄する側に相当額を支払うなどして財産を半分にします。
支払い義務はローン名義人にある
残債ローンの支払い義務は、必ずしも夫婦にあるわけではありません。基本は住宅ローンの名義人にあります。
ただし、残債が残っているマンションや一軒家を売り払う場合、売却後に得た金銭は財産分与の対象となるため注意が必要です。また、離婚前に完済すれば住宅は資産となり、財産分与の対象となります。
請求期間は2年
財産分与の請求期間は離婚から2年が経過するまでです。離婚する場合は事前に財産分与の協議を終えておくと、スムーズに財産分与ができます。
オーバーローンか、アンダーローンかで違う財産分与の必要性
売却後、財産分与が発生するかどうかはオーバーローンか、アンダーローンかで変わってきます。
オーバーローンは住宅の売却額が残債ローンを下回る場合です。アンダーローンは、住宅の売却額が残債ローンを上回る場合をいいます。
オーバーローンの場合
オーバーローンの場合は売却してもローンを完済できず、負債しか残らないので分与するものがありません。
アンダーローンの場合
アンダーローンの場合は売却すれば完済してもいくらか残ります。残った資金は財産分与します。
離婚時にマンションを売るのはあり？
離婚時にマンションを売却する例はたくさんあります。ローンを支払っていると売却するのがもったいないように感じるかもしれませんが、結婚生活を整理する方法として最適でしょう。
また、住宅ローンが組まれている場合は、名義人が住んでいなければ契約違反です。離婚したからといって別の住宅に住んでいると、思わぬトラブルにもなりかねません。
他にも、ローン返済が滞り、最悪の場合競売にかけられてしまうケースもあります。離婚する場合は離婚前に売却し、整理しておくのが無難です。
住宅ローンは離婚を理由に契約を変更できない
住宅ローンは離婚を理由にした契約変更はできません。「離婚したいから夫から妻へ名義を変更したい」といった調整なども基本的にはできないものと考えておきましょう。
共有名義の場合がややこしい、オーバーローンに注意
単独名義の場合は、支払い義務はローンを組んでいる名義人にあり、残債ローンを名義人以外のパートナーが背負うことはありません。
しかし、共有名義の場合は、話がややこしくなります。
アンダーローンなら買取や売却（仲介）で清算できる
まず、アンダーローンから見ていきましょう。
共有名義の場合は、ローンの支払い義務が夫婦にある状態です。もし、アンダーローンの状態であれば、買取、または売却（仲介）という方法で家を売ることができます。その売却金でローンを返済すれば、残債ローンの問題もなく整理が可能です。
買取の場合は仲介業者に依頼して売却するよりも売却額が安くなりますが、最短で売却でき、早く整理したい方におすすめです。少し安くても買取で住まいを売れば、ローン返済後に残った残金を夫婦で折半し、財産分与もスマートに終えられるでしょう。
オーバーローンは任意売却のみ
ただし、オーバーローンの場合は勝手が違います。
例え家を売却してもローンが残るため、完済するまではローンを二人で払い続けなければなりません。また、オーバーローンの場合は一般的な売却方法は利用できず、任意売却をしなければいけないのも注意点です。
任意売却をする場合は不動産業者へ相談を
任意売却はローン返済を滞納しなければいけないと思われがちですが、滞納する必要はありません。不動産業者に任意売却を依頼すれば、必要なサポートを受けることができますので、ぜひ、相談してみてください。
ネット上では、任意売却を利用するためにローン返済を滞納するよう指南するサイトがありますが、これに従ってはいけません。滞納すれば信用情報にも傷がつき、任意売却までに時間がかかれば競売のリスクも高くなります。
競売での売却額は安値であることがほとんどです。なるべくスムーズに任意売却できるよう、不動産業者を頼ってください。金融機関との交渉、弁護士や司法書士等との関わりもあるため、スムーズに売却することができるでしょう。（任意売却についてはこちらのnoteもご覧ください）
共有名義は相続がからむとさらにややこしい
共有名義のまま離婚してしまい、どちらかが亡くなった場合、相続問題につながる可能性があります。「売却したい」と思っても、元パートナーの親や兄弟などが許可を出さなければ売却できないため、管理が難しくなる可能性があるのです。
条件がそろえば単独名義への変更は可能
前述の通り共有名義から単独名義への変更は難しいです。しかし、条件さえそろえば、単独名義への変更は不可能なわけではありません。条件は以下の通りです。
- 住宅ローンの組み換え
- 住宅ローンの一部繰り上げ返済
単独名義に変更するには、単独名義を設定する人の収入が十分にあり、高い返済能力を保持している必要があります。金融機関が返済能力を認めれば、ローンの組み換えによって単独名義に変更可能です。
また、住宅ローンを一部繰り上げ返済して残債ローンを減らせば、単独でも返済が可能だとして金融機関が単独名義への変更を認めてくれることもあります。
他にも、例えばパートナーから自分の親族へ連帯債務者を変更することで、元パートナーと親族を巻き込むトラブルを避ける方法もあります。単独名義ではありませんが、トラブルのリスクを最小限にする方法です。
まとめ
結婚していた間に築いた財産は、離婚時に財産分与しなければいけません。住宅の場合はローンが残っていれば財産分与の対象からは外れますが、早く売ってしまうのがおすすめです。なぜなら、ローンの支払い延滞による競売や相続トラブルのリスクなどがあるからです。ただし、オーバーローンとなる場合は売却にも手間がかかるため、不動産業者をうまく頼ってください。より効率的に売却するためのサポートが受けられるはずです。